立地の割に安い土地に注意！マイホームの費用が割高になる土地の特徴｜【イエタッタ】

インターネットや不動産会社の情報では、多くの種類の土地があります。

その大きさ、価格も様々です。

しかし中には場所の割に坪単価が安いと疑問に感じるものがあります。

その場合、住宅の設計を始めたら割高になる可能性が高いです。

それでは選んだ土地が原因で、コストアップになってしまう事例をご紹介します。

 

 

1.土地に大きな高低差

敷地の高低差は、現地に行けば一目でわかります。

高低差のある土地は、「造成工事」というものが必要になります。

土が崩れ落ちないように、コンクリートの壁を造るような工事です。

また高さによっては「崖地」という扱いになり、自治体と安全性の協議が必要になります。

造成工事は規模にもよりますが、100万円以上かかることもあるので要注意です。

 

 

2.土地に上下水道がない

土地を買っても、そこに上下水道が引き込まれているとは限りません。

青色の四角いボックス（量水器）や、薄いグレーの直径20cmぐらいの丸いフタ（公共桝）が無い敷地には、上水も下水も引き込まれていません。

土地の道路側の端っこを見て確認できますし、不動産屋さんに聞けば答えてくれます。

下水道の加入負担金として約20万円（自治体によって変わる）、引込工事で数十万円という費用がかかります。

引込工事は、目の前の道路に上下水道管があればいいのですが、100m先にしかないなんて場合もあります。

その際は工事費が高くなるので要注意です。

 

 

3.古家付き

古家付きというのは、敷地に住宅が建ったまま販売されているものです。

売買価格に解体工事費が含まれている場合と、含まれていない場合があります。

解体工事費が含まれていない場合は、解体費用が別途必要です。

通常の大きさ（木造2階建て35坪程度）であれば、200万円はかかると考えておきましょう。

（※解体費用は年々上昇傾向にあるため、必ず見積を取って下さい。）

ただし、古家付きは意外と立地の割に安い掘り出し物もあるので、狙い目の可能性があります。

 

 

4.防火地域、準防火地域の制限地域

防火、準防火地域の制限は、現地ではわかりません。

自治体のホームページや建築課や、都市計画課等に相談に行くことでわかります。

わかると言っても、建築のことを知らない方だと理解が難しいので、パートナーの住宅会社に相談して内容を理解しましょう。

例えば防火地域や準防火地域は、火災が発生すると危険だから燃えにくい建物をつくって予防しようという地域です。

繁華街や駅の近く等に設定されていることが多いです。

燃えにくい建物とは、外壁や屋根に防火性能を持たせることです。

国土交通省の認定仕様があり、一般的な外壁や屋根よりも割高になります。

 

 

5.地区計画の制限地域

地区計画の制限も防火地域同様、現地ではわかりません。

地区の特徴にあった町並みを形成するため、建てられる仕様を自治体が制限しています。

例えば敷地の30％を緑化すること、生垣を植えること、インナーガレージを必ずつくること等があります。

制限の内容は自治体によって異なるので、これもパートナーの住宅会社に確認しましょう。

 

 

6.埋蔵文化財がある

遺跡の多い自治体では、埋蔵文化財地域が指定されています。

土器等の文化財が出土する可能性があるので、事前調査が必要となる場合があり、その分着工まで時間をロスしてしまいます。

また地域によっては地盤改良の方法で、地面に影響の少ない工法（細い杭）等の指定があり、コストに影響する場合があるので注意してください。

 

 

7.背の高いブロック塀がある

平成30年大阪府北部の地震で、ブロック塀が倒れたニュースを覚えていますか。

あのブロック塀は、建築基準法の基準を満たしていなかったため倒れました。

あの事故以来、ブロック塀への取り締まりが厳しくなりました。

敷地内に建築基準法の基準を満たしていないブロック塀があると、基準を満たすよう補強するか解体しなければ、建物完了時の検査が通りません。

自身で作ったものではなく、元々土地にあったものでも補強または解体が必要です。

控え壁があれば高さ2.2m以下、無い場合は1.2m以下となっています。

他にも基礎があるか、鉄筋が入っているか、厚さは十分かといったチェックポイントがありますが、そのあたりは専門家の判断が必要になるでしょう。

 

 

以上、立地の割に安い土地にはそれなりの理由があるので、土地選びの際は気を付けて下さい。

わからないことは、必ず専門家に相談して決断しましょう。